深圳K11被指“高奢”零兑现、招商遇冷 消费者：除了看海景，想花钱没地去

夜色中的K11 ECOAST与滨海生态公园融为一体。

目前商户入驻率仅一半左右。

网友评价截图。网页截图

仓促赶工的角落。

积木形状的标识有特色，但两馆间联动指引不够清晰。

一些品牌店铺将陆续开业。

号称斥资百亿、历时七年打造，K11集团内地首个旗舰项目深圳K11 ECOAST滨海文化艺术区自4月28日开始试运营以来，就成为全城瞩目的焦点。这座自规划以来就被寄予“大湾区文化零售新地标”厚望的项目，却在开业后因体验落差、招商争议和运营瑕疵被大众吐槽。“期待越大失望越大”，网友如是总结。尽管K11 ECOAST此前多次对外强调目前是“分阶段试运营”，“希望外界多给些时间”，但不少消费者并不买账。有业内人士认为，这是一次“很匆忙的开业”，K11需要从自身反思原因。

据了解，深圳K11自试运营以来每天都吸引很多游客前来打卡，其中在5月1日当天的客流量就已经超过了30万，网络平台上也掀起了一波热议话题。南都记者走访发现，目前，社交网络上大部分吐槽K11的相关情况如马桶盖与马桶不匹配、商场优惠信息印刷乱码等已经得到改善。有接近K11 ECOAST的人士告诉南都记者，试运营阶段确实仓促、多有准备不足，就网上投诉较多的卫生、灯光、洗手间设施等已进行整改。就业态丰富方面，该人士称未来数月首期还有店铺陆续开业，二期将于2026年陆续呈现。

探访

指引不清晰动线混乱 逛起来容易迷糊

5月1日和5月6日，南都记者连续两天实地探访，仓促开业是记者最直接的感受，不少设施细节甚至最基本的动线指引，都没有做好。五一期间的高客流，更让这座仓促开业的商业综合体有些吃不消。

大体的基础设施都有配套。比如，商场里大家最关心的“遛娃刚需”母婴室的设置。商场在每层楼的洗手间旁都设有专门的母婴室，婴儿车放置区、哺乳区、无障碍门等。但是往洗手间深入一看，部分洗手间的设置很明显有“赶工”嫌疑，有厕所的马桶垫甚至是“小一号”的，根本匹配不上马桶的大小。

动线布局方面，南北馆的设计风格是截然不同的。南馆的配色用的是大胆的高饱和度艳色，比如明黄色、紫色，北馆中庭有香港K11经典木植元素。从设计风格来区分，两馆在业态定位上应该有明显的不同。但由于还是分阶段试运营，很多店铺还没有开业。

来到商业综合体应该怎么逛，南馆北馆的合理动线安排，以及各楼层间的布局，记者走访过程中询问了多个来体验打卡的市民，大部分给出的回答都是跟着人流走。

5月1日，跟香港朋友专程从福田赶来的深圳市民张先生对记者表示，“自己是看了一些小视频和推文后赶来的，没想到逛了一圈能吃饭的地方都没有合适的，也就是只能来逛逛公园、买杯东西喝吧。”

居住蛇口的老深圳张女士对南都记者表示，自己是看着这栋“商业巨无霸”建起来的，连试运营前都在赶工。“虽然海景很美、商场很漂亮还有一些社群活动，但目前逛和吃的都没什么惊喜，想要购物吃饭还是会去隔壁的商业中心。张女士也直指，场馆间的动线“有点混乱”，没有清晰的指引。

值得注意的是，本应该给到商场楼层业态指引的电子导航屏，很多点击进去后仍是空白，而且屏幕点击并不灵敏。

商家进驻仅50% 消费者“有钱没处花”

以滨海文化艺术为主题，K11 ECOAST的特色很明显。太子湾海景尽收眼底，商业综合体引进独栋文化艺术中心、艺术展音乐节等特色活动，体验感拉满。

但具体到商业消费，对于不少消费者而言，却是“有钱没处花”、“比较适合打卡拍照”。

记者在现场看到，目前商户入驻率仅一半左右，不少招商品牌的呈现并未兑现早年宣传时的“重奢矩阵”。主力店以无印良品、费大厨等大众品牌为主，北馆一楼多数为临时搭建的快闪店，消费者可逛性不足，选择面较少。

5月1日当天，本身场内可选择的餐饮业态就不多，高客流的涌入也让为数不多的餐饮店大排长龙，麦当劳也尚未开业。

回访

商场仍在升级中 不少市民拍照打卡

5月8日，K11 ECOAST试运营10天之际，南都记者分别走访艺术区南、北馆以及海滨长廊Promenade发现，商圈内确实仍有部分商家未进驻，铺面由于消防验收等原因仍在整备中，也有部分品牌门店当前通过设置简易柜台等方式试营业，在接下来几天才能正式开业。据介绍，K11 ECOAST滨海文化艺术区当前处于第一阶段的试运营期间，部分商家并未选择与艺术区同步开始试运营，将会在接下来一段时间内陆续进驻，“接下来每个月都会有不同的变化，大家来到这里之后都会看到不同的样子”。在此期间，K11 HACC展馆将定期举办展览，并为艺术人士提供孵化创意项目的平台，海滨长廊、海边剧场等也将通过各类活动来打造独特的艺术体验。

在K11 ECOAST的顶层天台空间，云顶马术俱乐部也已经入驻，打造了一片专属的城市马术运动空间，现已正式开始营业，俱乐部人员也持续给天然草场开展专门养护。工作人员介绍，“很难用一个具体的名词去界定K11的天台空间，这里有很开阔的观看海景视野，融入社区公园等元素，还设置了不少的艺术装置，就像室内空间一样，很多都是融合在一体的。”南都记者走访期间，也看到有不少市民正在此处拍照打卡，有市民表示这里看到景色非常漂亮，走上来也很方便。

走访期间，南都记者发现，此前网友吐槽的商场优惠信息乱码、洗手间马桶盖尺寸不匹配等等情况均已得到改善，会员优惠信息展板设在艺术区的B1层，从地铁出来，步行不久就可以发现，而随机走访的南、北馆内几处卫生间，均未发现有马桶盖尺寸不匹配的情况，仅有极个别卫生间提示正在进行维修。至于南、北馆内装修配色问题，南都记者走访了解到，艺术区南馆以亲子家庭为主，其中每个楼层又针对不同的群体进行了相应的划分，以装饰的配色来体现。

值得一提的是，K11内的餐饮主要集中分布在B1层以及地上6、7层，傍晚时间前来的顾客比较多，一些商家在午餐和晚餐时间已经需要排队等号。而南都记者实际体验发现，北馆内从B1层直达7层的电梯引导标识并不足够清晰明了，有一些电梯间的信息标识牌上设置了L5层及以上楼层的指引信息，但对应的直梯仅能到达L4层，乘客需要进行换乘。

背景

集团去年架构变动 被指销售额不理想

作为K11集团在中国内地的首个旗舰项目，深圳K11 ECOAST海滨文化艺术区可谓是“千呼万唤始出来”。该项目原本预计于2024年底落成，但迟迟未有动静，最终于今年4月底正式开业。

根据公开资料，2007年，作为新世界发展继承人的郑志刚出任集团执行董事不久便创立了K11品牌，倡导“将艺术文化融入商业”，香港尖沙咀K11 Art Mall是K11的首个项目，而后K11又陆续在上海、武汉、广州、沈阳等多地开出商场。然而，此前曾有知情人士在接受媒体采访时透露，K11近年来在内地的销售额并不理想。

有业内人士称，此次深圳K11的“翻车”，难免让人与K11去年的人事架构变动产生联想。此前执掌集团的“企三代”郑志刚正式宣告主动辞任新世界发展行政总裁。根据公开报道，郑志刚唯一从新世界发展带走的，就是他一手创办的K11。在发布会上，新世界集团宣布以总价2.09亿港元将K11管理公司分拆及出售给非执行副主席郑志刚的私人企业。

脱离了新世界后的K11将如何发展，本身就已是业内广受关注的话题，而此次深圳K11受到的争议，再次将K11推上了话题的风口浪尖。

观察

要“养一养”的K11 后期能否转化高人气？

总体逛下来，K11 ECOAST临海气派的商业建筑、与滨海公园融为一体，确实自带高颜值的出圈氛围感。不管是区位还是商业运营定位，这座项目自规划以来，就打上了“高端”的标签。

尽管项目左右紧邻蛇口邮轮母港、海上世界等，但相较于深圳其他城市级购物中心，K11 ECOAST的交通并非“四通八达”。商业地产流传一句话，所有的商业综合体，都需要“养一养”，对于K11 ECOAST来说更是如此。

但高人气背后，本身就以零售业绩作为重要考核的商业综合体，未来能否接得住流量做后续转化？如果说卫生、服务、基础设施等细节都可以在试运营阶段快速调整，业态的创新、好不好逛、能否带动持续消费，才是支撑一座商业综合体的硬核内容。

但截至目前，K11 ECOAST商业零售板块的业态亮点并不突出。要走高端路线，但早年说过的重奢内容还没看到，相对小众的品牌是否能够圈粉、撑得住？

声音

业内人士：深圳K11要反思自身问题

深圳K11开业遇争议，亦引发许多业内人士的关注。有业内人士向南都记者表示，深圳K11的开业可以说是“一次匆忙的开业”。该业内人士称，商业地产在国内的发展已经相当成熟，商场开业其实有相应的开业指标，包括开业率、招商率等，但从目前公众反馈的情况看，确实有很多商铺还没有开业。对国内商业体整体的招商环境，该业内人士认为“只要前期商场运营条件足够，其实是可以开出好场子的”，因此他直言，这一次深圳K11遇到的争议，K11要反思自身的问题更多一些。

而另一位从事商业地产分析的业内人士指出，针对大家对深圳K11招商品牌不如预期的吐槽，他认为，在目前经济形势下，品牌商都以安全为先，“成熟的品牌对把对流量的安全保证提到了很高的地位，新开的区域对流量是没有保障的，所以很多成熟品牌会选择观望。”但该名人士也提到，深圳K11弥补了深圳商业版图中很重要的文化、精神板块，“现阶段要释放深圳的消费力，商业可能反而需要慢下来，利用文化、艺术等精神类内容提供更好的文化氛围和艺术氛围”。

接近深圳K11人士：二期将在明年陆续呈现

如何看待网上争议？备受厚望的项目，未来能否叫好又叫座？尽管争议不断，K11 ECOAST日均10万客流的数据显示其仍具吸引力。

5月9日，有接近K11 ECOAST的人士告诉南都湾财社记者，K11 ECOAST试运营阶段客流量远超预期，加之准备上确有仓促之处，因此导致部分顾客投诉，投诉涉及相关问题目前均已完成整改。

该名人士同时向记者分析指出，此前外界普遍认为太子湾片区处在端头位置，人流量较少，导致一定的招商困难。为吸引人流量，K11 ECOAST开业前期举办了大量活动，最终从试营业当日到五一假期期间客流量均远超预期，部分装修进度较慢的商家在五一当日已表示将加快开业进度。

该名人士表示，目前K11 ECOAST仍在首期试营业阶段，未来几个月品牌店铺将持续开业，二期将在2026年陆续呈现。

南都调研 总第677期

采写：南都记者 赵元 覃仕林 吴灵珊

摄影：南都记者 许松龙 赵元（除署名外）